Proprietà per piani: come sostituire l'impianto di riscaldamento

Se il riscaldamento di un immobile con proprietà per piani deve essere sostituito, di solito la questione riguarda l’assemblea dei proprietari. Vale la pena affrontare per tempo la sostituzione del riscaldamento, perché negli ultimi anni numerosi Cantoni hanno stabilito che, per raggiungere i propri obiettivi di politica energetica e climatica, i riscaldamenti a olio, a gas ed elettrici non possono più essere sostituiti con un altro riscaldamento fossile. Pertanto è necessario predisporre il passaggio a un sistema di riscaldamento rinnovabile, come una pompa di calore, un riscaldamento a legna o l’allacciamento a rete di teleriscaldamento.

I costi energetici e d’esercizio dei sistemi di riscaldamento rinnovabili sono generalmente inferiori a quelli degli impianti fossili, ma gli investimenti iniziali tendenzialmente sono più elevati rispetto a una sostituzione (teorica) con un altro impianto fossile. È quindi importante verificare l’ammontare degli accantonamenti nel fondo di rinnovamento. «Spesso si dimentica o ci si rifiuta di aumentare i pagamenti di acconto nel fondo», afferma il pianificatore energetico Adrian Meier della GT Planung GmbH di Neuhausen am Rheinfall. Meier fornisce regolarmente consulenze ai proprietari per piani in merito alla sostituzione del riscaldamento. «È consigliabile adeguare tempestivamente i contributi per evitare che i finanziamenti siano insufficienti in caso di passaggio a un sistema di riscaldamento rinnovabile.»

Finanziare la sostituzione del riscaldamento
Se le risorse del fondo di rinnovamento non sono sufficienti, ci si dovrebbe rivolgere per tempo a un istituto finanziario per discutere le possibilità di finanziamento, come l’aumento dell’ipoteca, e integrarle nella pianificazione edilizia e nel cronoprogramma. Per la concessione di un credito, le banche devono inoltre riesaminare la situazione reddituale e/o il valore dell’immobile.

Buono a sapersi: la Confederazione, i Cantoni e in parte anche i Comuni e altri soggetti sostengono finanziariamente il passaggio da un sistema di riscaldamento fossile a uno rinnovabile. Con la ricerca delle località sulla piattaforma www.franchienergia.ch è possibile verificare autonomamente gli incentivi disponibili. In base alle dimensioni e alla tipologia del nuovo impianto di riscaldamento, gli importi possono ammontano a diverse migliaia di franchi. Inoltre, gli investimenti finalizzati al risparmio energetico possono essere detratti dalle imposte. Anche i versamenti nel fondo di rinnovamento sono deducibili, ma non le spese.

Decisivo il quadro complessivo
Nel complesso, i costi d’investimento per il passaggio a un riscaldamento rinnovabile generalmente sono generalmente molto inferiori di quanto sembri a prima vista. In particolare, per i proprietari dei sistemi rinnovabili i costi energetici sono minori, perché l’energia è più conveniente rispetto all’acquisto di olio o gas. Pertanto, lungo l’intera durata di vita, le pompe di calore ecc. risultano generalmente migliori dei riscaldamenti fossili. «Se la pompa di calore è abbinata a un impianto fotovoltaico, è possibile produrre autonomamente una parte dell’elettricità necessaria e quindi si è meno dipendenti dalle fluttuazioni dei prezzi dell’elettricità», spiega Meier. Nel caso delle pompe di calore geotermiche occorre tenere presente che, a causa delle trivellazioni per le sonde i costi iniziali sono più elevati rispetto ad altri sistemi. «Tuttavia, la sonda geotermica dura molto più a lungo del riscaldamento, per cui la sua sostituzione è di gran lunga più conveniente rispetto all’installazione iniziale.» Inoltre, il fabbisogno di elettricità è inferiore a quello di una pompa di calore aria-acqua.

Prima consulenza «calore rinnovabile»
Al fine di trovare una soluzione adeguata a tutti i comproprietari è importante avvalersi di una consulenza approfondita. In questo modo si dispone di una base solida per la discussione con cifre concrete e si possono confrontare diverse varianti. La prima consulenza «calore rinnovabile» finanziata dalla Confederazione è un’offerta gratuita particolarmente adatta per fare il punto della situazione su questo tema (v. riquadro informativo).

Adrian Meier svolge regolarmente prime consulenze per i proprietari per piani. Oltre a un sopralluogo in loco con successiva consulenza, effettua anche un confronto dei costi di riscaldamento dei possibili sistemi con i costi di investimento, energia e manutenzione su un periodo di 20 anni. «Inoltre, posso mostrare ai proprietari il bilancio di CO2 dei diversi sistemi», aggiunge Meier. A ciò si aggiungono le basi dettagliate della progettazione, ad esempio per le sonde geotermiche: si annotano in un registro i possibili punti di perforazione, in modo che i clienti possano comprendere meglio la portata dell’intervento. Una parte importante del suo lavoro consiste anche nel presentare i risultati della prima consulenza all’assemblea condominiale e successivamente rispondere alle domande. «La prima consulenza è lo strumento ottimale per individuare il sistema di riscaldamento rinnovabile più adatto a un immobile», sintetizza Meier.

Dalla consulenza alla sostituzione del riscaldamento
L’esempio di un immobile a Sciaffusa mostra come sia possibile definire un progetto di risanamento concreto dopo una prima consulenza. Si tratta di due case plurifamiliari identiche, ciascuna con cinque appartamenti in proprietà per piani, collegate da un garage sotterraneo comune. Gli edifici, ultimati nel 2000, sono stati riscaldati per molti anni da due impianti a gas separati, sostituiti l’ultima volta nel 2012. Sebbene questi impianti non abbiano ancora raggiunto la fine del loro ciclo di vita, i proprietari volevano comunque passare entro breve tempo a un sistema rinnovabile. Dopo essere stato incaricato dall’amministrazione all’inizio del 2023 di fornire una prima consulenza, Adrian Meier ha presentato i risultati all’assemblea dei proprietari. «Questa ha deciso di sostituire i riscaldamenti a gas con pompe di calore aria-acqua.»

In futuro, due pompe di calore aria-acqua con una potenza di 13,5 kilowatt ciascuna genereranno l’energia termica per il riscaldamento dei locali. Anziché una più grande, sono state scelte due pompe di calore più piccole per le minori emissioni acustiche prodotte. L’acqua calda è prodotta da un boiler a pompa di calore con un volume di accumulo di 450 litri. Il boiler è posizionato in modo che l’aria di scarico secca confluisca nel locale di asciugatura, evitando così nella maggior parte dei casi l’utilizzo dell’asciugabiancheria, dall’elevato consumo di energia elettrica.

Notevole riduzione dei costi energetici e delle emissioni di CO2
I costi energetici per il riscaldamento e l’acqua calda per ogni edificio diminuiranno da quasi 9000 franchi all’anno (gas) a 5500 franchi (elettricità, tariffa 2024); il risparmio annuo ammonta quindi a 3500 franchi. Se in futuro i prezzi dell’energia elettrica dovessero diminuire nuovamente, il risparmio sarebbe ancora maggiore. Le proprietà per piani non riducono solo i costi d’esercizio, ma anche l’impronta ecologica del loro immobile: il vecchio riscaldamento a gas emetteva oltre 15 000 chili di CO2 all’anno per ogni edificio. Il passaggio a un sistema di riscaldamento rinnovabile, quindi, è vantaggioso sia per l’ambiente che per il portafoglio.